Siirry sisältöön

Opas

Kiinteistönvälittäjien kilpailuttaminen: näin se tehdään

Kiinteistönvälittäjien kilpailuttaminen tarkoittaa, että pyydät kahdesta kolmeen välittäjää arviokäynnille, annat jokaisen perustella hinta-arvionsa ja kertoa palkkionsa kokonaissummana. Arviokäynti ei ole sitova toimeksianto, joten valitset sopivan välittäjän näiden perusteella. Työmäärä on muutama tunti saman viikon aikana ja vertailtavana on päätös, jossa liikkuu tuhansia euroja.

, kilpailutavalittajat.fi · Päivitetty 2.9.2026

2 500 €Yhden prosenttiyksikön merkitys 250 000 euron kaupassa. Sama summa ratkeaa sekä palkkiossa että toteutuvassa kauppahinnassaLaskutoimitus
Enintään 4 kkToimeksiantosopimuksen sallittu maksimikesto on 4 kuukautta. Kilpailutuksen häviäminen ei siis sido ketään ikuisesti väärään valintaan, mutta neljä kuukautta on silti pitkä aikaLaki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000) 5 §
Sinä päätätMontako välittäjää saa tietosi tämän palvelun kautta, sen päätät itse. Oletus on neljä, ei loputon soittolistaPalvelun ehdot
0 €Kilpailutus on asunnon myyjälle veloitukseton. Rahoitamme palvelun välittäjältä perittävällä korvauksellaPalvelun ehdot. Ks. Näin palvelu rahoitetaan
Tässä oppaassa

Mitä kilpailuttaminen tarkoittaa käytännössä

Kiinteistönvälittäjän arvio kohteesta ei synny puhelimessa eikä verkkolomakkeella. Se syntyy arviokäynnillä. Välittäjä näkee asunnon, muodostaa näkemyksensä sen hinnasta ja markkinoinnista sekä kertoo, mitä kohteen myyminen tulee maksamaan. Kilpailuttaminen tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että kiinteistönvälittäjiä on useampi kuin yksi ja että jokainen heistä on aidosti mukana kilpailussa. Kun välittäjä tietää, että myyjä kuulee kaksi muutakin näkemystä, hinta-arvio pitää perustella ja välityspalkkio mitoittaa kilpailun mukaan. Tämä on myyjälle eduksi.

Kolme asiaa, jotka ratkeavat vertaamalla

Palkkio. Välityspalkkiota ei ole säädelty. Se sovitaan toimeksiantosopimuksessa. Kahden tarjouksen ero samasta työstä voi olla useita tuhansia euroja, ja tämän selvittää helposti pyytämällä molemmilta tarjouksen. Huomaa, että vain yksi prosenttiyksikkö on 250 000 euron kaupassa jopa 2 500 euroa.

Hinta-arvion realistisuus. Kaksi välittäjää voi arvioida saman asunnon kymmenien tuhansien eurojen erolla. Yksittäinen arvio ei kerro, kumpi on oikeassa. Toki oikea hinta on se, millä asunto lopulta myydään, ja hyvä välittäjä voi vaikuttaa "oikeaan hintaan" positiivisesti. Vähintään kolme perusteltua arviota kuitenkin kertoo, missä realistinen hintataso liikkuu. Välittäjät usein perustelevat hinnan toteutuneilla kaupoilla, mutta silti jokainen asunto on yksilö.

Sopimusehdot. Palvelun kesto, kulut, jälkipalkkiot ja irtisanominen vaihtelevat sekä välittäjäkohtaisesti että liikkeittäin. Ehtoja on vaikea vertailla, jos pöydällä on vain yksi sopimus.

Kilpailutus viidessä vaiheessa

  1. Pyydä kahdesta kolmeen arviokäyntiä samalle viikolle. Rinnakkaisuus on koko menetelmän ydin: näkemykset ovat tuoreita, kun vertaat niitä.
  2. Pyydä jokaiselta kirjallinen tarjous. Siinä on oltava hinta-arvio perusteluineen, palkkio euroina arvonlisäveroineen, erikseen laskutettavat kulut ja toimeksiantosopimuksen kesto. Useimmilla välittäjillä on myös markkinointisuunnitelma, jonka sisältö kannattaa selvittää.
  3. Vertaa myös perusteluja, älä pelkkiä lukuja. Korkein hinta-arvio ei aina ole paras arvio, eikä matalin palkkio ole automaattisesti edullisin kokonaisuus. Ratkaisevaa on, miten välittäjä pystyy perustelemaan numeronsa.
  4. Neuvottele. Kolme tarjousta antaa sinulle jo neuvotteluaseman. Sitä ei tarvitse käyttää aggressiivisesti, mutta se on olemassa.
  5. Lue sopimus huolella ja valitse välittäjä. Toimeksiantosopimus saa olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan. Ole huolellinen ja tarkista ehdot ennen allekirjoitusta.

Kilpailutuksen ansat

Korkeimman arvion ansa. Hinta-arvio ei ole lupaus eikä sitoumus. Välittäjä, joka arvioi asunnon muita korkeammalle, voi tavoitella vain toimeksiantoa. Ylihinnoiteltu kohde seisoo markkinoilla, ja hinnanalennus tehdään myöhemmin sinun rahoillasi. Pyydä jokaiselta välittäjältä tietoja toteutuneista kaupoista arvion tueksi.

Kiirehtimisen ansa. "Minulla on tälle jo ostaja" on lähes aina vain myyntipuhe, jonka tarkoitus on ohittaa vertailu. Jos ostaja on todellinen, hän on olemassa myös ensi viikolla. Toki aiheeton hidastelukaan ei ole perusteltua.

Prosentin ansa. Palkkioprosentti ilman euromäärää, arvonlisäverotietoa ja kululuetteloa ei ole tarjous vaan mainos. Ainoa vertailukelpoinen luku on laskun loppusumma.

Milloin kilpailuttaminen ei kannata?

Jos välittäjä on jo tuttu esimerkiksi aikaisemmista kaupoista, vertailun etu ei välttämättä ole kovin suuri. Kirjallinen tarjous kannattaa silti pyytää. Tuttuus ei tietenkään ole peruste maksaa markkinahintaa enempää.

Voit kilpailuttaa alueesi välittäjät tällä sivustolla. Se on sinulle myyjänä veloituksetonta, ja sinä päätät, montako välittäjää saa tietosi.

Lähteet

Jokainen tämän sivun luku on haettavissa alta. Jos luku ei täsmää, lähde on oikeassa ja me väärässä. Kerro siitä.

Usein kysyttyä aiheesta

Sitooko kilpailuttaminen minua mihinkään?

Ei. Arviokäynti ei ole toimeksianto, eikä yhteydenotto velvoita valitsemaan ketään. Sitoudut vasta kun allekirjoitat toimeksiantosopimuksen ja sekin saa lain mukaan olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan.

Ärsyttääkö kilpailuttaminen välittäjiä?

Ei. Vertailu on alalla arkipäivää, ja välittäjät tekevät tarjouksia kilpailutilanteessa jatkuvasti. Jos joku suhtautuu vertailuun kärsimättömästi, on sekin käyttökelpoinen tieto valintaa tehdessä.

Kuinka monta välittäjää kannattaa ottaa vertailuun?

Ainakin kaksi tai kolme. Yksihän ei tietenkään ole vertailu, ja vastaavasti neljännen käynnin lisäarvo ei välttämättä ole kovin suuri. Tässä palvelussa päätät itse, montako välittäjää saa tietosi.